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土地の評価

固定資産の価格とは適正な時価をいうものとされています。

適正な時価とは、売買実例価額から不正常な要因(売り急ぎ、買い急ぎ、投機的取引など)を除いた正常売買価格に基づいて求めることとされています。

宅地の評価については、適正な時価を求める場合、基準年度の前年の1月1日の地価公示価格および不動産鑑定士または不動産鑑定士補による鑑定評価から得られた価格等を活用し、これらの7割を目途として評定することとしています。

住宅用地に対する課税標準の特例措置

住宅用地には、専用住宅(家屋のすべてが居住用)の用地と、併用住宅(家屋の一部が居住用)の用地の2つがあります。

特例措置の適用範囲は、専用住宅用地、併用住宅用地ともに、家屋の床面積の10倍の面積までとなります。併用住宅用地の場合は、居住用部分の割合に応じた住宅用地の率を乗じて得た面積までとなります。


【住宅用地の率】

  1. 専用住宅
    • 居住用部分の割合は全部、住宅用地の率は1.0
  2. 地上5階未満の併用住宅
    • 居住用部分の割合が4分の1以上2分の1未満のとき、住宅用地の率は0.5
    • 居住用部分の割合が2分の1以上のとき、住宅用地の率は1.0
  3. 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅
    • 居住用部分の割合が4分の1以上2分の1未満のとき、住宅用地の率は0.5
    • 居住用部分の割合が2分の1以上4分の3未満のとき、住宅用地の率は0.75
    • 居住用部分の割合が4分の3以上のとき、住宅用地の率は1.0

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地に係る固定資産税については、その負担を特に軽減する必要から、次のような課税標準の特例措置がとられています。

小規模住宅用地

住宅1戸につき200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える住宅用地については200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といい、固定資産税については課税標準額が評価額の6分の1になります。

一般住宅用地

200平方メートルを超える住宅用地で、小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といい、固定資産税については課税標準額が評価額の3分の1になります。

【注意】例えば、一戸の住宅の敷地が300平方メートルであるときは、このうちの200平方メートルまでの部分が小規模住宅用地となり、これを超える100平方メートル部分が一般住宅用地となります。

土地に対する税負担の調整措置

本来、土地の固定資産税は、評価額を課税標準額として課税すべきですが、宅地に係る税負担の均衡化を図るため、評価替え後の評価額に対して前年度の課税標準額がどの程度の水準にあるのかという負担の水準を求め、この「負担水準」に基づき税額を決定することになりました。これにより負担水準の低い土地は、徐々に税額を引き上げていくことになり、負担水準の高い土地は、逆に税額を据置きまたは引き下げることになります。

負担水準=前年度課税標準額/新評価額×100%【住宅用地については住宅用地特例率(6分の1または3分の1)をかけた額】

税額が下がる場合

商業地等(住宅用地以外)の宅地で負担水準が70%を超える土地については、負担水準を70%とした税額に引き下げます。住宅用地で負担水準が100%を超える土地については、課税標準額を引き下げて、負担水準を100%とした税額に引き下げます。なお、住宅用地の固定資産税の課税標準額は当該年度の評価額の6分の1(小規模住宅用地)または3分の1(一般住宅用地)となります。

税負担が据え置きになる場合

負担水準が商業地等の宅地で60%以上70%以下、住宅用地で80%以上100%以下の土地については、前年度の税額に据え置きます。

税負担が段階的に上昇する場合

負担水準が商業地等の宅地で60%未満、住宅用地で80%未満の土地については段階的に税額を引き上げていきます。

具体的には、当該年度の課税標準額=前年度課税標準額+新評価額[注釈1参照]の5%

[注釈1]住宅用地については、固定資産税の場合住宅用地特例率6分の1または3分の1を乗じた額を当該年度の課税標準額を算出して税額を求めます。

ただし、商業地等の宅地で、上記で計算した当該年度の課税標準額が評価額に対して60%を越える土地は60%とした税額となり、20%を下回る土地は20%とした税額となります。また、住宅用地の宅地で、同様に計算した当年度の課税標準額が評価額に住宅用地特例率(小規模住宅用地は固定資産税の場合6分の1)を掛けた額に対して80%を超える土地は80%とした税額となり、20%を下回る土地は20%とした税額となります。

農地の場合

農地については、次に掲げるとおりの負担水準に応じてなだらかな負担調整措置を講じています。

税額は、下記1、2を比較して、いずれか低い方に税率を乗じて算出します。

  1. 前年度の課税標準額×負担調整率
  2. 当年度の評価額(市街化区域農地については評価額の3分の1の額)
負担水準と一般農地及び市街化区域農地
負担水準 一般農地及び市街化区域農地
100%〜 100%まで引き下げ
90%〜100% 負担調整率:1.025
80%〜90% 1.05
70%〜80% 1.075
〜70% 1.10

土砂災害特別警戒区域に指定された土地の(固定資産税)評価

土砂災害防止法に基づき令和元年10月に島根県告示により、土砂災害特別警戒区域が指定されました。
土砂災害特別警戒区域に指定された土地は、建築物の構造規制や特定の開発行為に対する許可制など土地の利用制限が設けられていることから、その影響を考慮し、令和2年度から固定資産税評価額に一定の減価補正を適用しました。

減価の対象となる土地

土砂災害特別警戒区域に指定された土地のうち宅地および宅地の評価に準じた評価をしている土地ならびに市街化区域農地

減価率

  • 画地に占める特別警戒区域の割合が3割未満の場合は、補正率0.9
  • 同割合が3割以上7割未満の場合は、補正率0.8
  • 同割合が7割以上の場合は、補正率0.6

画地とは隣接する2筆以上の土地について、その形状、利用状況等からみて、一体となしていると認められる部分のこと

このページに関するお問い合わせ

市民生活部税務課

郵便番号:692-8686
住所:島根県安来市安来町878-2(安来庁舎)
電話:0854-23-3040
ファックス:0854-23-3154
メールアドレス:zeimu@city.yasugi.shimane.jp
(メールアドレスの「@」は半角「@」に書き換えてください。)

政策推進部やすぎ暮らし推進課

郵便番号:692-8686
住所:島根県安来市安来町878-2(安来庁舎)
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ファックス:0854-23-3061
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